投資用不動産を売却したい方【収益物件】

投資用不動産の売却もご相談ください!

福島市・郡山市の株式会社マコトーマスでは、投資用不動産の売却に対応しています。マンションやアパートなどの住宅系物件や区分所有のオフィス用・事業用物件、店舗付き住宅や倉庫といったテナント系物件、駐車場などあらゆる投資用不動産に対応しています。福島市・郡山市エリアにて長年不動産取引に従事してきたノウハウを活かし、利回り相場なども考慮した適正な査定を行います。まずはご相談からお気軽にどうぞ。

収益物件の特徴

住居系(レジデンス) 事務所系 テナント系
住居系(レジデンス) 事務所系 テナント系
マンションやアパートなど住居として利用できる物件のこと。土地の価格が高くても収益性が悪ければ、売却が難しい場合があります。その場合、賃借人の立ち退きが可能であれば、アパート用地として売却するという選択肢もあります。 事業用の1棟ビルや区分所有のオフィスのこと。RC構造、鉄骨造で新耐震基準をクリアしている物件は高値で売却しやすい傾向にあります。 店舗付き住宅、商業施設のテナント、倉庫などのこと。テナント系物件では、立地や駅からの距離で価格が変動します。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

収益物件の価値を決めるのは、立地・収益性・積算価値!

収益物件の価値を決めるのは、立地・収益性・積算価値!

収益物件の価値は、立地・収益性・積算価値が基準となります。立地がよければ賃借人が見つかりやすくなり、安定した収益を生むことができます。また、高い収益性が期待できれば、投資元本を早く回収することが可能です。土地と建物のそれぞれの価格を合算した積算価値においては、銀行が融資する際にどれくらいの担保価値があるかを測る目安となります。立地・収益性・積算価値の3点すべてが優れている必要はありませんが、すべてに問題がある場合や著しくマイナスなものがある場合には売却や買取が難しいことがあります。

収益物件の売買の際には以下の内容にご注意ください。

耐震基準

新耐震基準を適用している物件であるかどうかによって、物件の価値は変わってきます。1981(昭和56)年5月31日までに建てられた物件は旧耐震基準が適用されており、これに該当する物件は購入希望者が現れにくく売却するのが難しくなります。旧耐震基準の物件の場合、賃借人がいない場合には住宅用地やマンション用地として売却することも検討したほうがいいでしょう。

狭小地

狭小地の場合、用途に制限が設けられていたり建築時にも制限が出たりするため、価値が下がる可能性があります。市場相場よりも安く売買される可能性があることを念頭においておきましょう。

構造

住宅やアパート、ビルの建築には様々な構造があり、構造様式よって法定耐用年数は異なります。物件の価値としては、残存法定耐用年数が長いほうが高くなります。法定耐用年数を超えた築年数の物件は、融資が難しくなるでしょう。

住宅構造別の法定耐用年数
用途 木造 S造(鉄骨)
骨格材厚≦3mm
S造(鉄骨)
3 mm<骨格材厚≦4 mm
S造(鉄骨)
4 mm<骨格材厚
RC造 SRC造
住宅用 22年 19年 27年 34年 47年 47年
店舗用 22年 19年 27年 34年 39年 39年
事務所用 24年 22年 30年 38年 50年 50年
飲食店用 20年 19年 25年 31年 34/41年 34/41年

※表は左右にスクロールして確認することができます。

全空の物件

築年数が古く長く貸借人がいないなどの理由で全空の物件は、想定利回りでの売却が難しくなります。立地がよければ、解体して更地にしてアパート用地やマンション用地として売却するのがいいでしょう。なお、賃借人が残っている場合は立ち退き交渉が必要になり、難航する場合もあるので、築年数が古い物件の場合には全空の物件のほうが望ましいでしょう。

空室の多い物件

入居率の低い空室の多い物件についても、満室想定利回りでの売却が難しくなります。まずは賃貸の募集に力を入れ、入居率を高め、現状利回りを改善させる事でより高値で売却できる可能性が高くなります。賃貸管理や入居者募集も対応できる不動産会社に相談するのが望ましいでしょう。