収益物件の売却を検討している方に査定方法を紹介します！
マンションやテナントといった収益物件の売却をお考えではないですか。
収益物件の査定方法にはさまざまな種類があります。
そこで今回は、査定方法の内容とそのポイントについて詳しく解説します。
□収益物件の査定方法とは？
収益物件を含めた不動産の査定方法は主に3つあります。
1つずつ見ていきましょう。
＊原価法
原価法は対象不動産の再調達原価を参考に評価額を求める方法です。
再調達原価とは、評価する不動産を現時点で新しく立て直した場合にかかる費用から、経過年数に応じて低下する分の価格を引いて、建物の評価額を推定する方法を指します。
この方法は、農地や林地を新しく宅地にした事例に用いられやすい方法である一方で、昔からある住宅地を査定する事例にはあまり向いていません。
＊収益還元法
収益還元法は、収益物件を査定するときに最も使われている方法で、対象物件の将来の収益性に着目して計算します。
その中でもさらに直接還元法とDCF法に分けられるため、それぞれ紹介します。
直接還元法は、1年間の純収益を還元利回りで割って、不動産価格を算出する方法です。
ちなみにこの純利益は、収益から経費を引いた実質的な利益のことを指しているため、注意が必要でしょう。
それに対してDCF法は、これは将来得られるだろう利益と売却予想価格を、現在の価格に置き換える際に割り引いて、その合計額を算出する方法です。
＊取引比較事例法
この方法は、対象物件自体を評価するために、近隣の似ている物件の取引事例を集めます。
それらに対象物件の事情補正や時点修正を加えて、地域要因や個別要因を参考にしながら、最終的に対象物件の比較評価をします。
□収益物件の売却には利回りも関係する？
収益物件といっても、売却までの流れはほかの不動産とほとんど変わりません。
ただし、収益物件のみ「利回り相場」が売却価格に関係します。
利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことであり、収益物件の利回りは年間賃料を表面利回りで割ると算出できます。
この利回り相場をきちんと把握できていないと、売り出し価格が高すぎて物件が売れなかったり、逆に安すぎて、売れても損失が出たりするでしょう。
利回り相場を理解して適正価格に近付けるためには、周辺相場の調査や家賃設定の見直し、入居率の計算などが有効です。
□まとめ
今回は収益物件の売却について解説しました。
不動産の査定方法には種類があるため、その物件に合わせたものを選ぶと適切な売却価格が分かります。
また、売却前に利回り相場を確認して、売り出し価格を適正価格に近付けることが、収益物件の売却で成功する秘訣と言えるでしょう。
売却に関することで分からないことや気になることがありましたら、 お気軽に当社までお問い合わせください。
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