強み01
収益物件の管理・売却を一括対応
売買と賃貸の豊富な実績を持つ当社が、相続した収益物件のお悩みを解決。遺産分割や賃貸管理、売却など状況に応じた運用・売却プランを提案します。
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収益物件を相続して
困っている
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収益物件の相続手続きもお任せください！
税金対策から売却までフルサポート
相続した一棟マンションやアパートの活用・売却は、専門知識が求められる複雑な手続きです。マコトーマスには、行政書士をはじめとする専門スタッフが在籍し、相続対策から物件の売却、収益改善まで一貫してサポート。福島市・郡山市を中心に地域密着で対応し、オーナー様の大切な資産を守るための最適な解決策をご提案します。
相続した収益マンション・アパートの
遺産分割・売却はマコトーマスへ
「収益物件を突然相続したものの、どうしたら良いかわからない」などお困りではありませんか？ マコトーマスは、福島市・郡山市を中心に福島県全域で、相続した一棟マンション・アパートの賃貸管理や売却、相続税対策まで幅広くサポート。複雑な手続きも専門スタッフが丁寧に対応しますので、安心してご相談ください。
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築年数の古い物件も柔軟なご提案でサポート地域密着の強みを活かした、築古物件の売却・活用も実績多数。お客様の相続の状況に合わせて、収益も考えた最適なご提案を行います。
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強み03
迅速な対応で相続後の不安を解消当社では、査定から最短2週間でのスピーディーな現金化が可能です。相続発生から売却・活用まで早期解決を目指し、手続きも円滑に進めます。
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相続や税務に精通するプロが在籍相続税対策や節税のご相談にも対応。行政書士や税理士との連携で、複雑な相続手続きをしっかりサポートします。
生前贈与で相続税を軽減！
収益物件オーナー様が知っておくべき対策
収益物件（収益不動産）を相続する場合、相続税対策として「生前贈与」がおすすめです。生前贈与を活用すれば、収益物件が相続財産の対象外となるため、納税の負担を軽減できます。また、早いうちに生前贈与を受けることで、家賃収入を将来の相続税支払いの資金に充てられるといったメリットも。
福島市・郡山市を中心に、収益物件の活用・売却をサポートするマコトーマスでは、相続に関するご相談も承っています。早めの対策で将来の負担を軽減しましょう。
収益物件の家賃は
相続財産になる？
その基準は「手続きの時期」
相続には、土地や建物などの不動産が相続財産に含まれます。毎月家賃などが発生する収益物件の場合は、家賃収入も相続財産に含まれる可能性も。ただし、家賃が相続財産に該当するかは、相続手続きの時期によって異なります。
具体的には、「相続開始前」「相続開始後から遺産分割成立前」「遺産分割成立後」の3つのタイミングです。時期によって家賃の取り扱いが変わるため、正確な判断が求められます。
相続開始前の家賃
相続開始前に発生した家賃は、収益物件を所有する被相続人の財産としてみなされるため、相続の対象になります。そのため遺産分割の際は、ほかの財産と同様に相続人で分ける必要があります。
相続開始後から遺産分割協議成立前の家賃
相続開始後から遺産分割成立前に発生した家賃は、取扱いに注意が必要です。この期間に発生した家賃収入は遺産分割とは異なり、相続人全員の共有財産として扱われます。複数の相続人がいる場合は、各相続人が法定相続分の割合に応じて取得することになります。
遺産分割協議成立後の家賃
遺産分割成立後に発生する家賃は、物件の取得者が単独で受け取る権利を持ちます。分割協議が完了すれば、家賃収入も新たな所有者の財産となります。相続人間でのトラブルを避けるためにも、早期の分割協議が重要です。
賃貸経営継続か売却かの判断は
専門家への相談がおすすめ
収益物件を相続した場合、賃貸経営を継続するか、売却するかの判断に悩む方も多いでしょう。賃貸経営を続ける場合は収入が得られる一方で、維持管理コストや空室リスクが生じます。売却すれば一括で現金化できますが、市場状況によって価格が変動するため、慎重な判断が必要になります。
こうした判断を誤ると、思わぬ負担が生じることもあるため、実際に収益物件の運営や売却に詳しい賃貸管理会社に相談するのがおすすめです。
相続不動産の評価方法
賃貸マンションやアパートなどの収益物件を相続する場合、自宅不動産と比べて評価方法が異なります。通常、建物の固定資産評価額がそのまま相続税評価額となりますが、収益物件の場合には「借家権割合」と「賃貸割合」を考慮した計算式で求めます。一般的な借家権割合は30％とされ、これに賃貸割合を掛け合わせることで評価額が減額されます。
評価額の計算式：
「固定資産評価額 ×
（1 − 借家権割合 × 賃貸割合）」
例えば、固定資産評価額が3,000万円、借家権割合が30％、賃貸割合が100％の場合、評価額は2,100万円となります。こうした仕組みを理解し、収益物件に詳しい専門家に相談することが相続税負担の軽減につながります。
成功事例
事例：相続した福島市内の築古アパートの売却相談
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相談内容
ご相談いただいたのは、70代女性の方です。相続で取得したアパートが築古で、今後修繕費用の負担や空室リスクが増えることを心配され、売却を検討されていました。
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依頼物件
所在地 福島市内 種別 賃貸アパート1棟 建物面積 319.14㎡ 土地面積 559.90㎡ 築年数 51年 間取り 2K×8戸 -
解決方法
築年数や現況をしっかりと確認した上で、現実的かつ納得いただける査定額をご提案しました。売却活動も迅速に開始し、幅広い購入希望者へアプローチしました。
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結果
売却活動を始めてから3ヶ月以内に売買契約が成立し、スムーズに決済まで完了しました。築年数が古いことから売却できるか不安を抱えていらっしゃいましたが、短期間で現金化ができたことで、売主様には大変ご満足いただきました。
収益物件の相続手続きの流れ
収益物件の相続手続きをスムーズに進めるためには、事前に流れを把握し、必要な準備を整えておくことが大切です。ここでは、収益物件の相続手続きについて、8つのステップに分けて詳しく解説します。
- STEP 01引き継ぐ人を決める
- 収益物件の相続が始まったら、誰が引き継ぐかを決めることが大切です。まずは、被相続人の遺言が遺されていないかを確認しましょう。遺言がなく複数の相続人がいる場合は、遺産分割協議を行い、相続人全員の合意のもとで引き継ぎを決定します。
協議の結果は「遺産分割協議書」にまとめ、各相続人が署名・押印を行うことで正式に確定します。
- STEP 02家賃収入の取り扱いを
決めておく - 相続人が確定するまでは、家賃収入の取り扱いについて決めておくことも重要です。相続人の名義変更が完了するまでに発生した家賃収入は、相続人全員の共有財産となります。
家賃収入の分配割合について法律上の取り決めはありませんが、最高裁の判決では各相続人の法定相続分に応じて分配する方法があります。家賃収入の分配方法や割合に合意が取れたら、賃貸管理会社への連絡も忘れずに行いましょう。
- STEP 03債務の引き受けをする
- 収益物件に不動産投資ローンなどの債務がある場合は、収益物件を管理する相続人が債務を引き継ぐ手続きが必要です。債務の引き継ぎには金融機関の承認が必要で、相続人の返済能力が問われます。債務の引き継ぎを行う場合は、早めに金融機関へ相談することを心掛けましょう。
なお、亡くなった被相続人に代わって保険会社が債務を支払う「団体信用生命保険」に加入しているケースがあるため、あらかじめ加入の有無も確認するようにしてください。
- STEP 04マンション・アパートの名義変更の登記を行う
- 物件の所有権を正式に引き継ぐためには、不動産の名義変更（相続登記）を行います。登記手続きを行わないと、第三者に対して所有権を主張できません。また、2024年4月から相続登記が義務化され、登記の期限を過ぎると過料が科されるため、早めの対応が求められます。
なお、名義変更に必要な費用は「司法書士への報酬」「登録免許税」「必要書類の取得費」の3つです。
- STEP 05準確定申告を行う
- 基本的に不動産所得がある場合には、確定申告を行わなければなりません。被相続人が確定申告を行う必要があった場合、死亡日までの所得について「準確定申告」を行います。
準確定申告とは、被相続人が死亡した年の1月1日から死亡した日までの所得の確定申告のことです。申告期限は相続開始から4ヶ月以内で、収益物件の家賃収入も対象となります。スムーズに進めるためにも、必要書類を準備して税理士に手続きを依頼しましょう。
- STEP 06相続税の納税を行う
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被相続人の財産が基礎控除額を超えている場合には、相続税を納税しなければなりません。申告期限は相続開始から10ヶ月以内です。基礎控除額は以下のように求められます。
「基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数」また、不動産の評価方法によって納税額も変わるため、専門家の助言を得ることが重要です。納税資金の準備も早めに検討しましょう。
- STEP 07管理会社と入居者に連絡する
- 相続により収益物件を引き継いだ場合、管理会社と入居者に速やかに通知を行います。また、管理会社には所有者変更の手続きと、家賃の振込先変更を依頼しましょう。連絡が遅れると家賃の回収トラブルにつながるため、速やかな対応が求められます。
- STEP 08売却か保有か
今後の方針を決める -
最後に、収益物件を継続して運用するか、売却して現金化するかの方針を判断します。物件の状態や収益性、維持費、相続税の負担を総合的に検討し、今後の方向性を決めることが大切です。
一般的に、相続した投資用不動産は既に築年数が古くなっていることが考えられるため、オーナーチェンジ物件として売却を選択するのもひとつの手段になります。売却を考えている場合は、不動産会社に査定を依頼し、相続した収益物件の市場価値を把握しましょう。
行政書士在籍のマコトーマスなら相続税対策も安心
相続したアパートやマンションの活用・売却は、専門的な知識が必要です。マコトーマスには行政書士が在籍しており、相続税対策を含めた複雑な手続きを一貫してサポートします。法的な視点を踏まえたアドバイスにより、スムーズかつ確実に手続きを進められるのが特徴です。相続でお悩みの方は、ぜひ当社にご相談ください。
相続後の投資用物件でお悩みならマコトーマスへ
投資用不動産の相続後の活用や売却を検討されている方は、売買・賃貸ともに豊富な実績を持つマコトーマスにお任せください。福島市・郡山市を中心に培った知識と経験を活かし、物件の状況に合わせた最適なプランをご提案します。収益性を高めるアドバイスから円滑な売却支援まで、専門スタッフが丁寧に対応します。まずはお気軽にお問い合わせください。
