福島市・郡山市の市場・不動産トレンド情報

相続登記とは？

相続登記とは、相続によって取得した不動産の名義を、被相続人（故人）から相続人へ変更する手続きのことです。これまで相続登記は義務ではなく、手続きを放置するケースも多く見られました。しかし、登記をしないと正式な所有者と認められず、売却や管理が難しくなるだけでなく、将来的なトラブルの原因にもなります。

とくに、収益不動産（投資マンション・アパートなど）を相続した場合は、登記をしないと賃貸経営や売却に支障が出る恐れも。入居者との契約や修繕、売却の際に名義が故人のままだと手続きが進まないため、早めの対応が必要です。

対象となる不動産と条件

相続登記の義務化は、すべての不動産（戸建て住宅、土地、アパート、マンション、投資用不動産など）が対象になります。名義変更を怠ると、相続人の間で権利関係が複雑になり、売却や資産の活用がスムーズに進まなくなる可能性があります。

違反した場合の罰則

相続登記を怠ると、10万円以下の過料が科される場合があります。意図的に手続きを遅らせた場合には、行政指導が入るケースもあるため注意が必要です。

相続登記の期限と対応の流れ

基本的な相続登記の流れは、以下のように進みます。

• 相続が発生したら、遺産分割協議にて相続人を確定させる
• 不動産を相続する相続人が3年以内に登記を完了させる

収益不動産の場合、登記が完了していないと売却や賃貸経営に影響を及ぼすため、早めの手続きが重要です。「相続した収益物件の名義変更をしていない」「売却を検討しているが、登記の手続きをしていない」という方は、司法書士や不動産の専門家に相談することをおすすめします。

一棟マンション・一棟アパートの活用・売却の基礎知識

一棟マンションや一棟アパートを運用する中で、空室の増加や大規模修繕が要因となり、売却や収益改善が求められる場面が訪れます。これらの局面では、市場の動向や売却の適切なタイミング、物件の価値を最大限に引き出す方法を知ることが重要です。ここでは、投資用不動産の売却や活用を検討する際に押さえておきたい基礎知識をまとめました。

一棟マンション・一棟アパートは今が売却の狙い時

国土交通省のデータによると、2012年以降、一棟マンション・アパートの価格は上昇を続けています。この傾向から、一棟マンションやアパートなどの収益不動産は、売却を検討する好機といえるでしょう。とくに福島市・郡山市の駅前エリアでは、賃貸需要が安定しており、一定の条件下では高値での売却も可能です。
ただし、市場環境によって価格の変動が予想されるため、将来の価格推移や売却の適正時期については、豊富な実績を持つマコトーマスへぜひご相談ください。

一棟マンション・一棟アパートの空室対策・活用方法

一棟マンション・アパートの運用において、空室の増加は大きな課題です。立地や設備が良くても、賃貸市場の変化に対応できなければ、稼働率の低下につながります。しかし、単なる値下げや広告強化だけでは根本的な解決にはつながりません。
マコトーマスなら、物件管理の見直しからリフォーム、ターゲット変更、そして売却まで、オーナー様の状況に応じた最適な提案が可能です。ここでは、空室問題の解決策や収益不動産の活用方法を詳しくご紹介します。

方法01　売却する

空室増加により賃貸経営の負担が大きくなった場合、最もシンプルで確実な解決策が「売却」です。とくに近年、一棟マンション・アパートの価格は上昇傾向にあるため、売却益を見込める可能性が高まっています。管理の手間や空室リスクから解放されるメリットがありますが、売却の際は市場相場などを見極めることが重要です。
また、築年数や立地条件によっては、売却よりも収益改善の方が得策であるケースもあります。マコトーマスでは、オーナー様の資産状況や市場動向を踏まえ、最適な売却プランをご提案いたします。

売却を決める5つの
タイミングと売却方法
はこちら

方法02　管理会社を見直す

管理会社の選択は、一棟マンションやアパートの空室率や収益性に直結する重要な要素です。そのため、賃貸市場に強い管理会社に変更することで、入居者募集の強化や物件の魅力向上が可能になります。例えば、広告戦略の見直しや家賃設定の適正化、ターゲット層に合わせたプロモーションが挙げられます。
また、入居者対応の質が向上することで長期入居につながり、トラブルの軽減も期待できるでしょう。サブリース契約を活用すれば、空室リスクを抑えつつ安定した家賃収入を得ることも可能です。

マコトーマスでは、賃貸管理・仲介・サブリースをトータルでサポートし、オーナー様の負担を軽減しながら最適な運用を実現します。「管理会社の対応に問題がある」「空室問題が改善しない」などのお悩みをお持ちのオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。

方法03　リフォーム・リノベーションを行う

築年数が経過した一棟マンションやアパートなどの物件でも、適切なリフォームやリノベーションを施せば競争力を高めることができます。例えば、設備の追加や室内のデザイン改修により、入居希望者の関心を引きやすくなります。
さらに、ターゲット層に適した間取り変更や共用部分の改善は、長期入居を促す効果も期待できるでしょう。ただし、初期投資が大きいため、回収見込みを慎重に検討することが大切です。

方法04　ターゲットと募集条件を見直す

空室対策として、入居ターゲットや募集条件の見直しも重要です。単身者向け物件をファミリー層向けに変更したり、外国人入居者向けの条件を整えたりすることで、入居率を改善できる可能性があります。初期投資を抑えられる点がメリットですが、条件によっては資産価値の低下や家賃滞納のリスクも考慮しなければなりません。

市場ニーズに合った戦略を立てるには、地域の不動産事情を熟知した専門家のアドバイスが不可欠です。マコトーマスでは、最新の市場動向を踏まえた適切な募集戦略をご提案いたします。まずはお気軽にご相談ください。

一棟マンション・一棟アパートの
売却を決める5つのタイミングと売却方法

一棟マンションや一棟アパートを売却する場合、売却のタイミングが成功の鍵を握ります。そのため、売却を決めたら「どのタイミングで手放すのが最適か」「どんな方法で売却を進めるか」について検討しましょう。
ここでは、売却の際に考慮すべき5つのタイミングと、売却方法を解説します。売却を成功させるための判断基準としてぜひ参考にしてください。

売却すべき？　判断すべきはこの5つのタイミング

タイミング1　不動産価格が上昇ラインにあるとき

不動産価格が市場で上昇傾向にあるときは、売却の好機です。基本的に不動産市場全体の価格は、長期間かけて変動します。とくに市場で価格が上昇している場合には、早めに売却することで比較的高値で取引できる可能性があります。
ただし、不動産価格の市場状況は正確な判断を要するため、地域情勢に精通した不動産のプロに相談するのがおすすめです。

タイミング2　一棟マンションが築20年以内であるとき

不動産は築年数が浅いほど高く売れる傾向があります。中でも築年数が20年以内の物件は、買い手にとっても魅力的で、資産価値を高く維持しています。
しかし、築年数が経過すると設備や外観のリフォームが必要となり、売却価格に影響を与える可能性も。そのため、築20年以内の物件を保有している場合は、市場価値が安定しているうちに売却を検討すると良いでしょう。

タイミング3　周辺環境が変化する可能性があるとき

一棟マンション・アパートの価格は、その不動産の価値だけでなく、周辺環境にも影響されます。新たな開発や公共施設の整備、交通網の拡充などが予定されている場合、物件価格の上昇が期待できるでしょう。
しかし、工場や商業施設の建設などで周辺に不安定な要素が増える場合には、物件価値が下がる可能性があります。そのため、周辺環境に変化がある場合には、地元の不動産会社に相談して、売却などの選択肢を検討することが大切です。

タイミング4　減価償却期間が満了になるとき

減価償却とは、購入した資産が使用できる年数に応じて代金を分割し、毎年の費用として計上する会計上の手続のことです。一般的に収益不動産の場合は、減価償却することで税負担を軽減しています。しかし、減価償却期間が満了すると、物件の価値が帳簿上で大きく減少し、税負担が増える可能性があります。減価償却後の税負担を避けるためにも、そのタイミングで売却を決めるのがひとつの戦略となるでしょう。

タイミング5　資産整理等で一棟マンションを手放すと決めたとき

相続や資産整理、ライフプランの変更などの理由で収益物件を手放す決断をした場合も、売却の最適なタイミングとなります。「収益不動産を相続したが、マンション経営の意思がない」「現金化して、相続税の支払いに充てたい」など、将来の資産運用を見直す際に不動産を整理することは有効な手段です。
なお、相続した収益物件の売却の際には税制優遇などを利用できる可能性もあるため、売却の際は不動産会社に相談することをおすすめします。

投資用不動産を売る方法は「仲介」「買取」の2つ

仲介

仲介とは、不動産会社が売り主の代理として買い主を探して売却を進める方法です。仲介による売却では、複数の購入希望者の間で競争が期待できるため、一般的に市場価格に近い価格で売却できる可能性があります。また、広範囲で買い手を募ることができるため、売却価格が引き上がることも。
ただし、売却までの期間が長くなるケースがあるため、時間に余裕があり少しでも高く売却したい方に最適な方法といえるでしょう。

買取

買取は、不動産業者が買い主となり、直接物件を購入する方法です。買取は、スピーディーな取引と迅速な現金化が大きなメリットとして挙げられます。しかし、仲介に比べると売却価格が市場よりも1～3割ほど低くなる点に注意が必要です。それでも、不動産会社が買い主となるため、手間が少なく、契約不適合責任を負わないため安心して売却できる点が大きな魅力といえます。

物件価値を最大化するためにしておくべき2つのこと

まずは頼れる業者を選ぶ

物件の価値を最大化するためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。売却だけでなく賃貸管理の実績がある業者を選ぶことで、オーナー様や物件の状況に合わせ、最大限に価値を発揮できる提案を行ってくれます。また、投資用物件の販売に強みを持つ会社であれば迅速な客付けが期待でき、早期に売却を決めたいオーナー様の希望にも応えられるでしょう。
福島市・郡山市を中心に福島県全域の実績を持つマコトーマスは、約200名の購入希望者を保有しているため、早期の売却も実現可能です。

インスペクション（住宅診断）で売却後のリスクを抑える

民法改正により、引き渡し後に買主が売主に対して損害賠償を請求できる期限（時効）がなくなり、契約不適合責任のリスクが高まりました。そのため、売却後のトラブルを防ぐには、事前にインスペクション（住宅診断）を実施することが重要です。
インスペクションによって物件の状態を正確に把握でき、売主と買主間でのトラブルを回避できます。中古住宅を売却する際は、これらのリスクを避けるために診断を受けておくことが推奨されます。インスペクションを希望される方は、ぜひマコトーマスへご相談ください。

投資用物件の売却にかかる税金・費用

投資用不動産を売却する際、主に以下の税金と費用が発生します。それぞれの税金を理解して、予め計算しておくことが大切です。

消費税

収益不動産を売却する際は、建物部分に対して消費税が発生します。個人が居住用マンションを売却する際には発生しないため、投資用と居住用不動産の売却にかかる税金として大きな違いになります。
また、仲介手数料や司法書士手数料等のサービスの提供を受けた対価として支払う費用に消費税が発生することも押さえておきましょう。

印紙税

印紙税とは、契約書などの文書に対して課される税金を指します。印紙税が課せられるタイミングは、主に売買契約書を締結するときです。税額は契約書の記載金額によって異なり、一般的なマンション売却の価格帯での税額は以下の通りです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※2027年3月31日までに作成した文書については軽減税率が適用されます

登録免許税

売却する収益不動産に抵当権が設定されている場合は、抵当権を抹消するための登録免許税が発生します。抵当権抹消の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。不動産は建物だけでなく土地も含むため、不動産が土地1つ、建物1つで構成される場合には、2,000円を納めなければなりません。

譲渡所得にかかる税金（所得税＋住民税＋復興特別所得税）

譲渡所得税とは、不動産を売却し、その売却益（譲渡所得）が生じたときに課せられる所得税のことを指します。譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。なお、譲渡所得税は以下のように求められます。

取得費は、土地や建物の購入額から減価償却費を控除した価額です。また、譲渡費用は、売却に要した費用で、仲介手数料や印紙税が「譲渡費用」にあたります。この取得費と譲渡費用を合算した額を売却価格から引いた金額が「譲渡所得」となります。

なお、譲渡所得にかかる税率は所有期間によって決まります。売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるものを「長期譲渡所得」、所有期間が5年以下のものを「短期譲渡所得」と呼びます。保有期間と譲渡所得税率の関係は以下の通りです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※復興特別所得税は、2037年（令和19年）12月31日までかかる税金です。

投資用物件の活用・
売却でお困りなら
実績豊富なマコトーマスへ

収益不動産の売却や活用にお悩みの際は、信頼できるパートナーとしてマコトーマスにご相談ください。福島市・郡山市を中心に豊富な経験と実績を持ち、オーナー様のニーズに合わせた最適な提案を行います。問題解決のためのサポートを全力で行いますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。