数字で見る福島市の需要予測

福島市の不動産価格と人口の推移まとめ

福島市では過去10年間、駅前エリアの不動産価格が上昇し、賃貸需要が見込めます。郊外では戸建て需要が増加しています。特に郡山駅前の公示地価は10年間で20.5%上昇（2015年31.7万円/㎡→2024年38.2万円/㎡）。一方、総人口は5年間で3.9%減少（2015年29.4万人→2020年28.3万人）。高齢化率が31.5%に達し、今後の人口減少と不動産需要の変化が予想されます。

過去10年間の
不動産価格推移と考察

主なエリアの地価変動（2015-2024年）

※表は左右にスクロールして確認することができます。

（出典：国土交通省地価公示）

• 駅前エリア：商業施設の集積や交通アクセスの良さが価格上昇の要因と考えられます。
• 郊外住宅地：子育て世帯の移住傾向により戸建て需要が拡大しています。

今後の課題としては、高齢化に伴い、駅前エリアの賃貸需要は安定する反面、郊外の空室リスクが懸念されます。

人口推移と需要予測

主な人口指標の変化

※表は左右にスクロールして確認することができます。

（出典：総務省統計局・福島市人口ビジョン）

• 今後の需要予測

• 単身世帯向けのコンパクト物件需要が増加すると考えられます
• バリアフリー改修や医療施設周辺の利便性が重視されると予想されます
• 人口減少（2050年推計20.9万人）により、郊外物件の価格下落リスクが上昇

福島市の人口は過去10年間で緩やかな減少傾向が続いています。2015年の294,247人から2020年には282,693人となり、5年間で3.9%減少しました。2025年3月時点の推計人口は270,536人とさらに減少が進んでいます。
特に20歳から39歳の若い女性の人口減少が顕著で、5年間で11.8%も減少しています。一方、高齢化も進行し、2020年時点で65歳以上の人口が全体の約30%を占めています。
この傾向は今後も続くと予測され、2050年には福島市の人口が約20.9万人まで減少し、平均年齢が56.8歳に達すると見込まれています。

こうした人口動態は不動産需要に大きな影響を与えると考えられます。若年層の減少により、新規の住宅購入需要は低下する可能性が高く、特に郊外の物件は需要減少のリスクがあります。一方で、高齢者向けの利便性の高い都心部の物件や、バリアフリー設計の住宅への需要が増加すると予想されます。また、単身世帯の増加に伴い、小型の賃貸物件への需要も堅調に推移する可能性があります。

収益物件の需要予測

1棟マンション

福島市の1棟マンション需要は、駅徒歩圏の物件を中心に安定した需要が見込まれます。特に郡山駅前エリアでは、2024年時点で公示地価が38.2万円/㎡（前年比7.9%増）と上昇傾向にあり、賃料も過去5年で15%上昇しています。これは、商業施設の集積や再開発事業（福島駅東口再開発ビル2024年完成）が追い風となっているためです。

一方、郊外エリアでは空室率が駅前比で2倍高く、築30年超の物件は老朽化リスクが顕在化。2025年以降、郊外物件の売却需要が増加する見込みです。需要が集中するのは以下の条件を満たす物件です。

• 駅徒歩10分圏内（郡山駅前・福島駅周辺）
• エレベーター・セキュリティ完備
• 単身者向けコンパクト間取り
  （1K～1LDK）

2030年までの推計では、市全体の空き家率が15.1%に達する一方、駅前エリアの賃貸需要は持続。投資家は築20年未満の物件をリノベーションし、家賃10%アップを図る戦略が有効です。ただし、人口減少（2050年推計20.9万人）を踏まえ、郊外物件は2026年までに売却し、駅前物件への投資集中が推奨されます。

1棟アパート

福島市における1棟アパートの需要予測は、立地と物件の状態によって大きく異なります。
駅周辺の物件、特に「福島学院大学駅」徒歩圏内のアパートは高い需要が見込まれます。学生需要に加え、4号線へのアクセスの良さから社会人の入居も多く、安定した収益が期待できます。例えば、駅徒歩8分の物件では15.13%という高い表面利回りが報告されています。
一方、築年数の古い物件や郊外の物件は需要が低下する傾向にあります。1970年代から1990年代に建てられた物件が多く、これらは大規模修繕や設備更新の時期を迎えています。
需要予測としては、以下の点に注目することが重要です。

• 駅からの距離（徒歩10分圏内が望ましい）
• 駐車場の有無（需要が高い）
• 学生や若手社会人向けの間取り
  （1Kや1LDK）
• 建物の状態と必要な修繕

また、福島市の人口減少傾向を考慮すると、長期的には需要の減少が予想されます。そのため、立地の良い物件への投資や、既存物件のリノベーションによる価値向上が重要な戦略となるでしょう。

福山市の投資用物件需要は、駅周辺や大学近隣で堅調に推移すると予測されます。特に、単身者や高齢者向けの小型物件への需要が増加傾向にあります。一方で、郊外の物件は慎重な判断が必要です。人口減少と高齢化が進む中、2025年以降は駅徒歩圏内の利便性の高い物件や、バリアフリー設計の物件が注目されるでしょう。ただし、市場動向や物件の特性によって投資判断は大きく異なります。

投資判断には専門的な知識と経験が不可欠です。ぜひ、地域の不動産事情に精通したマコトーマスへご相談ください。適切なアドバイスで、あなたの資産活用をサポートいたします。

数字で見る郡山市の需要予測

郡山市の不動産価格と人口の推移のまとめ

郡山市は、東北地方第2の都市として発展を続けてきましたが、近年は人口減少と高齢化の影響を受けています。2005年をピークに人口は緩やかな減少傾向にある一方、世帯数は増加しています。不動産価格については、特に郡山駅周辺の地価が上昇傾向にあり、2022年の公示地価は平均67,802円/m²となっています。投資用物件としては、駅周辺の利便性の高いエリアでの需要が堅調ですが、郊外では需要の減少が見られます。今後は、単身世帯や高齢者向けの物件需要が増加すると予測されます。

郡山市の過去10年間の不動産価格の推移と考察

郡山市の不動産価格は、過去10年間で緩やかな上昇傾向にあります。特に郡山駅周辺の商業地では顕著な上昇が見られます。

公示地価の推移（郡山市平均）

※表は左右にスクロールして確認することができます。

（出典：国土交通省地価公示）

この上昇傾向は、郡山市の経済的な重要性と交通の要衝としての地位を反映しています。特に郡山駅西側エリアでは、7〜10万円/m²前後の高い地価が形成されています。
一方で、郊外エリアの地価上昇は緩やかで、場所によっては横ばいや微減の傾向も見られます。これは、人口減少や高齢化の影響が郊外でより顕著に現れていることを示唆しています。
投資用物件の観点からは、駅周辺の利便性の高いエリアでの需要が今後も堅調に推移すると予想されます。特に、単身世帯や高齢者向けの小型物件への需要が増加する可能性が高いでしょう。
ただし、郊外の物件については慎重な判断が必要です。人口減少の影響を受けやすい郊外では、将来的な価値の低下リスクを考慮する必要があります。

郡山市の過去10年間の人口の推移と考察

郡山市の人口は、2005年をピークに緩やかな減少傾向にあります。過去10年間の推移を見ると、以下のようになっています。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

（出典：郡山市ホームページ）

郡山市の人口は過去10年間で緩やかな減少傾向にあります。2015年の国勢調査では335,444人だった人口が、2020年には327,692人となり、5年間で約2.3%減少しました。
注目すべき点は、人口が減少する一方で世帯数は増加していることです。これは、単身世帯や核家族化の進行を示しています。

収益物件の需要予測

1棟マンション

郡山市の1棟マンション需要は、立地によって大きく異なります。郡山駅周辺の利便性の高いエリアでは、今後も安定した需要が見込まれます。特に、以下の特徴を持つ物件が人気を集めると予想されます。

• 駅徒歩10分圏内の立地
• 単身者や高齢者向けの
  1K〜1LDKの間取り
• エレベーターやセキュリティ設備の充実

投資判断としては、築20年以内の物件であれば、2030年頃までは保有し続けることも検討できます。ただし、築30年を超える物件や郊外の物件は、大規模修繕のタイミングや空室率の上昇を考慮し、2026年頃までに売却を検討するのが賢明でしょう。

活用方法としては、単身者や高齢者のニーズに合わせたリノベーションを行うことで、競争力を維持できる可能性があります。例えば、バリアフリー化や宅配ボックスの設置などが効果的です。

1棟アパート

郡山市の1棟アパート需要は、マンションと比べてやや厳しい状況にあります。特に郊外の物件は、空室リスクが高まっています。しかし、以下の条件を満たす物件であれば、一定の需要が見込めます。

• 駅や主要バス停から徒歩15分圏内
• 駐車場付き（1戸あたり1台以上）
• インターネット環境の整備
• ペット可などの付加価値

投資判断としては、築20年以内の物件で上記条件を満たすものは、2028年頃までは保有を検討できます。一方、築25年を超える物件や条件の悪い立地の物件は、2026年までに売却を検討すべきでしょう。
活用方法としては、学生や若手社会人をターゲットにしたリノベーションが効果的です。例えば、Wi-Fi完備、防音設備の強化、共用部分の充実（宅配ボックス、ゴミ置き場の改善）などが考えられます。また、長期入居者向けのサービス（定期的なメンテナンス、地域情報の提供）も検討価値があります。

郡山市の投資用物件需要は、立地により大きく異なります。駅周辺や中心市街地では、単身者や高齢者向けの小型物件への需要が増加傾向にあります。一方、郊外では慎重な判断が必要です。人口減少と高齢化が進む中、2025年以降は利便性の高い物件やバリアフリー設計の物件が注目されるでしょう。また、中古住宅や建売分譲への関心も高まっています。ただし、市場動向や物件の特性によって投資判断は大きく異なります。

投資判断には専門的な知識と経験が不可欠です。ぜひ、地域の不動産事情に精通したマコトーマスへご相談ください。適切なアドバイスで、あなたの資産活用をサポートいたします。

収益物件の活用や売却にお悩みなら
マコトーマスへご相談ください

マコトーマスは、福島市・郡山市を中心に福島県全域で投資用不動産を扱う不動産会社です。地域に根差した会社として適切なアドバイスを提案し、お客様の収益物件の価値向上をサポートします。「空室状況が改善しない」「相続した収益物件の運用法で困っている」など、お悩みをお持ちの方は、ぜひお気軽にご相談ください。